Quels principaux impacts en pratique…
En cette période exceptionnelle, il est utile de mesurer les conséquences juridiques du covid-19 sur le financement de l’achat d’un bien immobilier. Les particuliers, qui vont acquérir un immeuble (appartement, maison …), et payer toute ou partie du prix au moyen de deniers empruntés, se trouvent dans une situation inédite en raison des effets du confinement sur les activités économiques et plus précisément bancaires.
La doctrine et de nombreux praticiens se sont penchés sur toutes les questions soulevées par cette problématique et notamment l’impact de l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020.
Dans ce contexte, il convient de faire le point sur une partie des impacts de cette crise, à la lumière des divers écrits et réflexions sur le sujet. Chaque cas d’espèce est particulier et nécessite une étude précise de l’impact de la crise actuelle, d’autant que le confinement a été prolongé au moins jusqu’au 11 mai 2020 et que des textes complémentaires sont, sans doute, à venir !
La crise du Covid 19 est-elle un cas de force majeure : on peut lire souvent que la force majeure serait un concept applicable et à utiliser afin de ne plus honorer même temporairement un contrat ou d’en sortir sans impacts financiers.
Le ministre français de l’économie et des finances, Mr LEMAIRE a récemment indiqué que la crise sanitaire était un cas de force majeure pour le entreprises et sociétés, pendant que l’Organisation Mondiale de la Santé (OMS) la qualifiait d’une urgence de santé publique de portée internationale.
Il pourrait être tentant, dès lors, pour un emprunteur de ne plus honorer ou de suspendre le paiement de ses échéances d’un prêt, en cours.
Aux termes de l’article 1218 du code civil, issu de la réforme du droit des contrats et obligations de 2016 : « Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ».
Sous l’empire de l’ancien article 1148, le juge caractérisait la force majeure par la réunion de trois éléments : l’imprévisibilité, l’irrésistibilité et l’extériorité.
La jurisprudence récente ne va pas dans le sens d’une qualification d’un cas de force majeure de la crise Covid-19, notamment et par exemple pour l’épidémie de grippe H1N1, en 2009.
En revanche, la crise du Covid19 est d’une ampleur sans précédent, contraignant les autorités à prendre des décisions exceptionnelles (fait du prince). La question est ouverte mais ténue.
Il convient de bien lire les stipulations du contrat de prêt, qui pourraient écarter la force majeure comme cause d’inexécution.
Quel impact sur les taux : en avril 2020, une quinzaine de banques ont remonté leurs taux de crédit immobilier dans des proportions assez significative, jusqu’à 0,70 % alors que l’activité est actuellement sur pause et l’objectif principal des banques est de faire avancer les dossiers de prêts en cours.
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| Taux brut moyen | Taux brut minimum |
| 7 ans | 0,9 % | 0,4 % |
| 10 ans | 1,00% | 0,5 % |
| 15 ans | 1,20 % | 0,7 % |
| 20 ans | 1,40 % | 0,9 % |
| 25 ans | 1,60 % | 1,10 % |
Pour l’avenir, tout dépendra de la durée du confinement. Les banques tenteront de relancer l’activité du prêt immobilier, certainement en réajustant leurs taux mais le facteur-risque lié, notamment à des situations financières plus délicates de certains emprunteurs, impactera sans aucun doute sur l’acceptation de certains crédits.
Quid de la condition suspensive d’obtention d’un prêt (loi de 1979) : l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 est venue, en partie, précisée les choses. Préalablement, il faut indiquer qu’un acheteur ne peut pas annuler une vente immobilière en raison du coronavirus et elle dispose que tous les avant-contrats immobiliers signés, dont le délai de rétractation n’était pas achevé au 12 mars 2020, sont concernés. Le délai de rétractation de 10 jours semblait donc repartir à zéro un mois après la fin de la crise sanitaire due au Covid-19, ce que l’ordonnance du 15 avril y faisant suite, à écarter.
Même tardive, cette modification a « caractère interprétatif » est la bienvenue !
« Comme le précise le Rapport au Président de la République, il faut donc considérer que cet article 2 de l’ordonnance du 25 mars ne s’est jamais appliqué aux délais de réflexion et de rétractation : « il a un caractère nécessairement rétroactif ».
Pour la mise en œuvre de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, l’acheteur doit en principe, et en « temps normaux », déposer ses demandes de prêt dans le mois, qui suit la signature du compromis, et avoir notifié l’offre de prêt dans les deux mois.
Certains emprunteurs ont signé un avant-contrat immobilier, avant la crise sanitaire actuelle, avec une telle condition y insérée avant la crise et disposent d’un mois et demi pour l’octroi d’un prêt. Les dossiers sont traités par les établissements financiers dans des délais plus longs mais l’ordonnance ci-dessus visée prévoyait un « gel » dudit délai avec un report de cette condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un mois à partir de la fin de la période d’état d’urgence sanitaire, CEPENDANT l’ordonnance du 15 avril 2020 a, à priori, précisé que les suspensions de délai ne s’appliquaient pas aux conditions suspensives insérées dans un compromis de vente. L’aspect interprétatif et rétroactif apparaît donc notamment pour le laps de temps entre les 2 ordonnances, et des contentieux pourraient apparaitre à terme…
L’actualité législative et règlementaire est en plein « mouvement » et il appartient de la suivre.
PAR PRÉCAUTION, contactez votre notaire, avocat ou toute autre professionnel de l’immobilier, pour la régularisation d’un avenant au compromis de vente prévoyant une prorogation de ce délai.
D’autres conséquences découlent de l’impact de cette crise sur le crédit immobilier et il est conseillé de se rapprocher d’experts du domaine afin de sécuriser la transaction à venir et quand le « jour d’après » sera enfin d’actualité, de pouvoir avec le sourire intégrer son nouveau lieu de vie…