La Société Civile Immobilière (SCI) est la structure d’accueil conseillée quand plusieurs personnes décident d’investir dans la Pierre et donc louer un appartement ou une maison, non meublé.
La question est plus ténue quant à la location meublée et d’aucuns souhaitera lui substituer une société à responsabilité limitée (SARL) ou une Société par Actions Simplifiée (SAS).
L’analyse est juridique et fiscale et chaque cas d’espèce nécessité une étude poussée par un expert.
Il convient de décrire les particularités de la SCI (1) puis de la SARL et la SAS (2)
1- la SCI : aspects juridiques et fiscaux
Il s’agit d’une structure classique d’accueil de l’immobilier de l’immobilier. C’est une société de personnes à transparence fiscale.
1. Aspects juridiques
La SCI, cette société « aux charmes discrets » très développée en France reste toujours d’actualité. Également très malléable, elle se prête à toutes sortes d’opérations et de combinaisons. La SCI est une solution pour les associés apparentés ou non comme les partenaires de pacs souhaitant créer une structure leur permettant notamment d’acquérir leur résidence principale.
La SCI est catégoriquement déconseillée pour la location meublée pour laquelle l’investissement via une SARL de famille sera la solution optimale (avec un bémol pour les charges sociales), voire la SNC pour les associés non apparentés.
La SCI permettra le bénéfice de l’exonération de plus-value immobilière pour la durée de détention.
Bien que consacré aux SCI, ce module traite du sujet sous l’angle des immeubles de rapports et non sous celui de l’acquisition de la résidence familiale.
*Constitution :
Elle est une société civile bénéficiant de la personnalité morale dont l’objet doit être civil et immobilier. Les associés, y compris le gérant, n’ont pas la qualité de commerçant.
Une SCI a la capacité de s’engager (par un emprunt notamment) indépendamment de la capacité des associés dont certains peuvent être mineurs. En conséquence, les associés mineurs ou protégés (sous curatelle ou tutelle) sont admis.
La dénomination de la société est obligatoirement précédée ou suivie de la formule « société civile immobilière ».
Les litiges se rapportant à une SCI sont du ressort des tribunaux civils tels que le tribunal d’instance ou de grande instance.
Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir vainement poursuivi la personne morale. L’associé qui n’a apporté que son industrie, est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible.
Toutefois, la forme de la société ne saurait prévaloir sur l’objet. Une société civile dont l’objet réel serait commercial sera qualifiée de commerciale.
Responsabilité indéfinie et conjoint : au sein de la société civile, chaque associé appelé « associé » répond indéfiniment et conjointement des dettes sociales. Cela signifie que la SCI n’est pas à risque limité aux apports de chaque associé mais à risque illimité (indéfini). La responsabilité conjointe implique que chaque associé ne peut être recherché que pour sa quote-part dans la SCI.
| Prenons une SCI au capital de 2 000 € qui est créée avec deux associés, à 50 % chacun. Si la dette est de 800 000 €, alors chaque associé sera redevable de 400 000 €, soit 50 % de la dette (conjoint), même s’il n’a contribué qu’à hauteur de 1 000 € du capital social (indéfini). |
Bien que cet aspect semble contraignant de prime abord, il est important de préciser qu’en cas de difficultés financières d’un des associés, les créanciers ne peuvent pas saisir le bien immobilier. C’est la SCI qui est propriétaire du bien ; les parts peuvent seulement être nanties. Ce nantissement n’est que de façade car si le bien est vendu, et il peut l’être, les parts n’auront plus que la valeur de leur montant facial et nominal ; autant dire peu de valeur. Ce qui, lors de la constitution, doit poser la question du montant attribué à chaque part. Une exception existe avec la confiscation pénale, qui peut porter sur tous les biens meubles ou immeubles sous certaines conditions.
Si la SCI est en réalité commerciale, chacun des associés répond indéfiniment et solidairement (solidarité entre associés sans considération de leur quote-part dans la SCI) des dettes de cette dernière ; soit 800 000 € minimum dans l’exemple précédent.
Cette responsabilité indéfinie implique que toute augmentation de l’engagement des associés ne peut être décidée qu’à l’unanimité. La société peut voir engagée sa responsabilité civile et/ou pénale vis-à-vis des tiers pour les actes qu’elle réalise.
Capital social : dans une SCI, la réponse indéfinie et solidaire aux dettes sociales dispense de la constitution d’un capital social minimum. La libération du capital social, si toutefois il devait y en avoir un, est par conséquent libre puisque n’étant pas indispensable.
Le capital apporté peut être constitué de numéraire, être en nature ou le fruit de l’industrie d’un associé ou de plusieurs.
Le choix du montant du capital social est important pour au moins deux raisons :
- faire fonctionner une SCI ne peut se faire sans frais de gestion de l’immeuble détenu par la société. C’est pourquoi en cas de difficultés financières des associés, la SCI doit pouvoir supporter ces frais de fonctionnement.
- en cas de cession des parts sociales, le montant de la fiscalité applicable à cette opération prend comme base la valeur d’entrée des parts.
Il est donc important de réfléchir au montant du capital social à fixer avant la création de la société.
Le tableau ci-dessous résume la stratégie à adopter en fonction de ce que souhaitent les associés. L’âge des associés est également un facteur à prendre en compte pour fixer le montant du capital social de la SCI.
| Hypothèses | Capital faible | Capital fort, libération intégrale | Capital fort, libération progressive |
| Avantages | Transmission des parts sociales avec un faible coût fiscal | Réduction de l’imposition des plus-values | Réduction de l’imposition des plus-values mais risque fiscal |
| Inconvénients | Risque d’une plus-value importante |
| Risque de perdre la déduction des intérêts d’emprunt |
Statuts : ils sont obligatoirement écrits, en la forme notariée ou sous-seing privé. La SCI comprend au minimum deux associés, personnes physiques ou morales. Les statuts rédigés, ils devront être enregistrés au greffe du tribunal de commerce. Il faudra accorder une attention particulière aux statuts qui seront établis. C’est à ce moment que certaines options fiscales seront décidées (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés) et pourront être irréversibles.
L’option ne sera plus irréversible dans un premier temps. La loi de finances pour 2019 prévoit la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour une durée de 5 ans avec retour possible. Au-delà, l’option devient définitive. En cas de retour à l’impôt sur le revenu (IR), une nouvelle option à l’IS sera impossible.
Ce qu’il faut retenir est que le régime fiscal doit apparaître distinctement dans les statuts. De même que toutes les conditions que les associés souhaitent y intégrer comme le démembrement des parts sociales qui toutefois peut faire l’objet de statuts modificatifs pour ces dernières.
La SCI doit disposer d’un siège stipulé dans les statuts. Lorsque la SCI est créée concomitamment à l’achat du bien immobilier, la banque exige souvent que l’immeuble, objet du futur achat, soit porté dans les statuts de la future SCI.
Il faut également retenir qu’acquérir un immeuble d’habitation par un non-professionnel via une SCI, réduit sa protection. En effet, il perd le bénéfice du délai de rétraction
Focus sur le démembrement de parts et usufruit : les parts de SCI peuvent être démembrées, soit en accordant l’usufruit aux parents, soit inversement aux enfants. Selon les rapports familiaux, les deux solutions doivent être envisagées de concert ou exclusivement. Les droits sont calculés sur les parts démembrées au moment du démembrement de telle sorte que la réunification des droits est par la suite réalisée en franchise d’impôts.
*Fonctionnement
La gérance : la gérance est nommée dans les statuts ou par un acte séparé. Dans les faits et classiquement, le greffe demandera la stipulation de constitution du gérant dans les statuts.
La gérance assure la gestion quotidienne de la société, la représente, en défend les intérêts et accomplit tous les actes de gestion dans l’intérêt de la société. Chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers de ses actes.
Le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de 50 % des parts sociales, sauf stipulation contraire des statuts. Si la révocation est décidée ad nutum, elle peut donner lieu à des dommages et intérêts.
Le gérant révoqué, s’il est associé, peut décider de se retirer de la société en demandant le remboursement de ses droits sociaux. Sa révocation peut également être demandée en justice si aucun accord amiable ne peut aboutir. Le gérant a enfin la possibilité de démissionner.
Les associés :
Comme pour toutes les sociétés, ils doivent être informés de la vie de la société.
- Droit d’information des associés
Une fois par an au minimum, les associés ont le droit d’obtenir des documents comptables et sociaux et peuvent poser par écrit des questions sur la gestion de la société auxquelles il devra être répondu par écrit dans le délai d’un mois. Ils ont droit au moins une fois par an à un compte rendu de gestion présenté par la gérance. Les associés se réunissent en assemblée générale au moins une fois par an.
Le rapport de gestion, l’inventaire et les comptes annuels établis par les gérants sont soumis à l’approbation de l’assemblée des associés, dans le délai de 6 mois à compter de la clôture dudit exercice.
- Rémunération d’un associé
Elle est possible contre un travail réel, sous certaines conditions de montant.
- Transmission des parts sociales
La SCI est rigide car les parts sociales qui la composent sont intrinsèquement liées à la personne pour qui elles sont créées et ne sont dès lors pas librement cessibles, même entre associés. Les parts sociales sont représentées par des titres non négociables. Les parts sont cédées par écrit et avec le consentement de tous les associés. Toutefois, les statuts peuvent prévoir des conditions plus souples, sauf pour la cession écrite qui est obligatoire.
La cession est rendue opposable à la société par signification du transport faite au débiteur ou par l’acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique. Elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication.
*Transformation et fin de la société : en principe, la société prend fin par le décès de l’un des associés, sauf stipulation contraire des statuts. Les héritiers peuvent être associés selon les stipulations statutaires.
La SCI prend classiquement fin par la réalisation de son objet selon les stipulations statutaires ou à l’expiration de sa durée d’existence, si elle est inférieure à 99 ans sauf prorogation
Les obligations comptables : la tenue de la comptabilité dans une SCI est fortement recommandée, bien que non systématiquement obligatoire. Par exemple, en cas de procédure collective, l’absence de comptabilité rendra impossible la détermination exacte de la date d’une éventuelle cessation des paiements. La SCI n’exerce pas une activité commerciale mais une activité civile. Si elle tient une comptabilité, cette dernière sera une comptabilité de caisse (c’est-à-dire recettes encaissées moins dépenses payées au cours de l’année civile).
La SCI doit obligatoirement tenir une comptabilité lorsqu’elle dépasse deux des trois seuils suivants : 1 550 000 € de total de bilan ; 3 100 000 € HT de chiffre d’affaires et plus de 50 salariés.
Elle est également obligatoire lorsque la SCI est imposable à l’impôt sur les sociétés et ce, quels que soient les chiffres réalisés.
La tenue d’une comptabilité est recommandée pour répondre à l’article 1856 du Code civil qui y fait indirectement référence quand il édicte que le gérant doit rendre compte de l’activité de la SCI. Il peut être laborieux de rendre des comptes aux associés sans tenir une comptabilité, même très simple.
| La tenue d’une comptabilité est utile pour justifier des revenus et bénéfices portés sur la déclaration 2072 par exemple, ou pour justifier de la rémunération du gérant afin de s’assurer de la perception de cette somme. Lorsque qu’apparaissent des questions de l’administration fiscale dans le cadre d’une vérification de comptabilité, la tenue d’une comptabilité est fortement conseillée pour gérer les amortissements qui constituent une charge. Lorsque la SCI est à l’impôt sur le revenu, ces amortissements doivent être réintégrés (non déductibles fiscalement) et donc la charge est neutralisée. Le résultat est remis en l’état avant la déduction des charges techniques d’amortissement. Dès lors, la majorité des SCI ne comptabilisent pas les amortissements. Mais comptablement et en termes patrimoniaux, cette comptabilisation permettra de diminuer la valeur de l’actif et donc des parts ! Cette comptabilisation aura un effet lors de l’entrée ou la sortie d’un associé pour l’évaluation des parts sociales (valorisation de son compte courant, de ses dettes, de ses créances à l’égard de la SCI). Si des comptes courants d’associés existent, ces charges viennent diminuer leur valeur du fait de la dette d’amortissement qu’il faut imputer. Ce qui, lors d’une donation en pleine propriété ou en démembrement, permettra de ne pas ou peu entamer le droit d’abattement des donataires. Elle permettra aussi lors de la transformation de la SCI en une autre forme juridique de respecter les conditions de reprise des écritures comptables à l’identique. Il nous semble donc évident que la tenue d’une comptabilité dans une SCI est utile à plus d’un titre. |
Par ailleurs, la remise des comptes annuels aux associés nécessite d’élaborer un bilan et un compte de résultat. En effet, cela permet aux associés de se tenir informés du suivi de leurs droits respectifs, de permettre de faire entrer un associé plus facilement et de répondre aux
Lorsque la tenue de la comptabilité est obligatoire et qu’elle n’est pas tenue, cela peut entraîner la faillite personnelle du gérant ou la banqueroute.
- Aspects fiscaux
La SCI permet à des personnes physiques ou morales (SNC, SARL de famille) d’investir dans l’achat d’un bien immobilier de rapport, cela en demeurant à l’impôt sur le revenu et donc en exonération de plus-value pour la durée de la détention. En termes de fiscalité, la SCI évite l’indivision et permet une transmission plus apaisée et un peu moins imposée par le mécanisme du démembrement
*Principe de l’impôt sur le revenu
Location de locaux nus : il doit s’agir de location nue à usage d’habitation, de bureaux, d’exploitations agricoles, de terrains nus ou d’immeubles à usage industriel et commercial non équipés de moyens d’exploitation pour l’activité en question.
À l’impôt sur le revenu, chaque associé est imposé sur sa quote-part du bénéfice (ou de perte) réalisé par la SCI ; donc à hauteur de sa quote-part dans le capital social. Cette quote-part viendra augmenter l’imposition de l’associé au titre de l’impôt sur le revenu en cas de bénéfice ou bien le diminuer sous conditions, en cas de perte.
Que ce revenu soit versé ou non, il est légalement acquis au terme de l’année civile.
En effet, la SCI, société de personne à l’impôt sur le revenu, est soumise au principe de l’annualité de l’impôt.
Si les revenus sont imposés chaque année car considérés comme acquis, en revanche, ils ne sont pas considérés comme versés si aucune distribution n’est votée en assemblée ou si les statuts n’ont pas prévu une telle automaticité annuelle. À telle enseigne que si les revenus sont laissés dans la SCI, et prélevés au fur et mesure selon les besoins des associés, les revenus demeurés dans la SCI sont insaisissables entre les mains des associés puisque non distribués. Une procédure doit préalablement être intentée contre la SCI, la jurisprudence étant constante sur ce point.
Commercialité fiscale et tolérance de 10 % la location meublée même occasionnelle (depuis 2016) est considérée par l’administration fiscale comme une activité commerciale.
Toutefois et par dérogation, une SCI peut avoir une activité commerciale si cette dernière ne dépasse pas 10 % des recettes brutes
Détermination du résultat : il suit celui des revenus fonciers classiques. Nous développons ici uniquement quelques points particuliers aux charges des SCI.
– Charges déductibles
La taxe foncière est déductible de même que les pénalités de recouvrement. La contribution sur les revenus locatifs (CRL) est déductible et s’applique aux revenus provenant de la location de locaux d’habitation ou professionnels en France et concerne des immeubles achevés depuis plus de 15 ans (en état d’être occupés de façon effective), au 1er janvier de l’année d’imposition. Ne sont pas soumis au paiement de la CRL, les revenus de la location soumis à la TVA de plein droit ou sur option. Les revenus tirés de la location doivent excéder 1 830 € pour être imposables à la CRL.
Les sociétés de personnes avec des associés uniquement personnes physiques en sont exonérées.
Les intérêts des sommes empruntées pour les besoins de la SCI et dus à des tiers sont déductibles. Ces intérêts sont contractés, soit par la SCI, soit par les associés.
Les charges financières relatives aux prêts accordés par les entreprises (aux BIC/IS) membres sont admises en déduction dans les limites fixées aux articles 39-1-3e et 212 du CGI. La déduction s’opère sur les résultats de l’exercice au cours duquel les intérêts sont courus ou échus, donc payés.
Focus sur la rémunération des comptes courants associés : les associés peuvent mettre à disposition de la SCI des fonds qui peuvent être rémunérés. Ces intérêts ne peuvent être déduits que s’ils se rapportent à un emprunt contracté pour l’acquisition, la construction, la conservation, la réparation ou l’amélioration des immeubles ainsi que pour l’achat d’un terrain à bâtir. Dans ce cas, les intérêts sont déductibles pour un montant maximum fixé par l’Administration chaque année pour la SCI et imposables en revenus de capitaux mobiliers entre les mains de chaque associé.
Le capital doit avoir été entièrement libéré et une convention de prêt rédigée en bonne et due forme.
– Charges non déductibles
Les intérêts versés aux entreprises (aux BIC ou à l’IS) membres d’une SCI, en rémunération des parts sociales qu’elles détiennent, sont non déductibles des bénéfices imposables.
Les charges qui ne sont pas nécessaires à la société sont non déductibles.
Les frais personnels des associés ne sont pas déductibles.
Les prélèvements des associés sont à comprendre dans les bénéfices de l’entreprise.
Que ce soit sous forme financière ou en nature, les prélèvements ne peuvent constituer des charges. S’ils sont comptabilisables en charges, ils doivent être réintégrés fiscalement, car ils ne sont pas déductibles fiscalement et constituent un prélèvement anticipé de bénéfice.
Le bénéfice réparti constitue le salaire des associés.
Plus-values immobilières des immeubles par un associé personne physique : pour l’imposition, elle suit exactement le régime des plus-values immobilières des particuliers. Pour les particuliers associés d’une SCI de location de logement nu, la plus-value est civile et donc non professionnelle, quoi qu’il en soit. Lorsque le redevable réalise une moins-value, celle-ci est définitivement perdue.
La plus-value est imposable à la date de la cession et les impôts sont payés par la SCI. En conséquence, ce sont les associés présents à cette date qui seront au prorata de leurs parts, redevables de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur la plus-value de cession.
Par dérogation, l’Administration admet une autre répartition que celle qui figure dans le pacte social à la clôture de l’exercice qui précède celui au cours duquel la cession est intervenue si une convention dûment conclue et enregistrée a été établie entre cette clôture et la date de cession
| Exemple pour une cession par la SCI Pour le particulier, la plus-value est au taux forfaitaire de 19 % auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Plus-value revenant à la personne physique : 50 000 € (320 000 − 270 000) dont : frais d’acquisition forfaitaires de 15 000 € (frais réels à 5 500 €) ; frais réels pour travaux de 35 000 € (car forfaitaires à 33 000 €). Soit un prix d’acquisition majoré de 270 000 € (220 000 + 50 000) Abattement à l’IR pour une durée de détention : 60 % (15 ans révolus, soit 10 ans × 6 %, car les 5 premières années sont au taux de 0 %). Abattement pour les prélèvements sociaux : 16,5 % (1,65 % × 10 ans). Quote-part de Mme X : 70 %. IR dû (50 000 × 70 %) × 40 % × 19 % = 2 660 €. Prélèvements sociaux dus : (50 000 × 70 %) × 83,50 % × 17,2 % = 5 027 €. |
Le particulier souhaitant céder les parts sociales de la SCI dans laquelle il est associé sera soumis au régime des plus-values immobilières. Mais la vente d’une part n’est pas la vente de l’immeuble et le régime est nettement moins favorable. Aucun forfait d’acquisition de 7,5 %, ni de travaux, ni abattement de 23 000 € n’est admis lorsqu’un particulier cède ses parts. De même, aucune déduction pour travaux n’est possible.
C’est la plus-value réelle entre le prix de cession et le prix d’acquisition qui est retenue et les droits d’enregistrement se montent à 5 % sur la valeur des parts.
La vente peut se faire sous seing privé mais doit être enregistrée.
Généralement, les titres sont cédés à leur valeur nominale (capital divisé par le nombre de parts), alors que leur valeur réelle au jour de la cession peut être inférieure ou supérieure. Or les parts doivent être évaluées à leur valeur réelle au jour de la cession.
Ici la comptabilisation des amortissements prend toute son importance.
Soit d’une part, en utilisant la valeur mathématique qui fera référence à la valeur patrimoniale, la valeur comptable liée à l’actif net de la SCI, cette méthode étant la plus commune. Dans ce cas, une décote pouvant aller jusqu’à 20 % est applicable sur le résultat obtenu.
Soit d’autre part, via la valeur de productivité qui sera déterminée en fonction de la rentabilité de la SCI au jour de la cession des parts. Elle consiste essentiellement à calculer un taux de productivité grâce au résultat net dégagé par lequel sera divisé le bénéfice.
Il faut savoir que ces deux valeurs peuvent être combinées.
Précisons que l’administration fiscale a élaboré un guide de l’évaluation des entreprises et des titres de sociétés librement et gratuitement disponible sur son site ou accessible via tous les moteurs de recherche sur internet. Lorsque le redevable réalise une moins-value, celle-ci est définitivement perdue.
*Imposition à l’impôt sur les sociétés :
À la création de la SCI, les associés ont la possibilité de laisser la société à l’impôt sur le revenu ou de la faire opter à l’impôt sur les sociétés. Cette option est irrévocable, sauf un unique retour sur une durée de 5 ans.
Aujourd’hui, plus que jamais, il peut être intéressant d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Avec le PFU (prélèvement forfaitaire unique) au taux de 30 %, opter pour l’impôt sur les sociétés avec le versement de dividendes peut être justifié. Ainsi, il serait plus avantageux pour un foyer fiscal dont le taux marginal d’imposition (TMI) dépasserait les 30 %, d’opter pour l’impôt sur les sociétés. De plus, les dividendes sont versés aux échéances désirées. Ce qui signifie que si une année, les autres revenus du foyer fiscal sont trop élevés, la SCI ne vote pas l’attribution de dividendes. En revanche, si une année les autres revenus sont faibles, les dividendes peuvent être opportunément versés.
Nous pouvons aller plus loin en optant pour un versement à la période de la retraite quand les revenus du foyer baisseront de manière permanente si des enfants viennent à la succession. Cette dernière solution montrant l’intérêt patrimonial de cette option.
À ce jour, ni le législateur, ni l’administration fiscale, ni la jurisprudence, ne considèrent cet arbitrage économique comme un abus de droit. L’instauration du PFU au taux de 30 % risque de modifier cette position dans le futur.
Il est très risqué d’opter pour l’impôt sur les sociétés en cours d’existence car la société sera immédiatement imposée sur ses plus-values latentes.
*SCI et autres impôts :
Taxe sur la valeur ajoutée : le propriétaire des parts de la SCI peut décider de mettre le bien en location nue ou meublée. À cet effet, il est important de distinguer la nature de la location afin de s’assurer de son assujettissement ou non à la TVA. La soumission de la SCI à la TVA n’entraîne pas son imposition à l’impôt sur les sociétés de plein droit. La SCI n’est pas automatiquement imposable à l’IS si le preneur demande à payer des loyers avec TVA ou si la SCI opte à la TVA pour déduire la TVA grevant ses dépenses (et obligatoirement soumettre les futurs loyers à la TVA).
En revanche, le type de location peut avoir un impact sur le régime fiscal. Il faut retenir que l’impôt sur les sociétés peut alors s’appliquer de plein droit et dans ce cas, l’IS n’est pas irrévocable. Il faut cependant éviter l’abus de droit…
La SCI peut opter à la TVA pour pouvoir la déduire de ses dépenses.
Cette option s’exerce par immeuble. Dans ce cas, elle doit demeurer à la TVA durant 9 années.
Une SCI à la TVA peut faire l’objet d’une vérification ponctuelle de TVA. Dans ce cas de figure, elle est soumise aux obligations comptables précisées à l’article 286 du CGI.
SCI et l’IFI : le choix du régime juridique de la SCI ne s’avère pas toujours être un régime profitable, notamment en matière d’IFI. En effet, lorsqu’une résidence principale est détenue par une SCI, cela n’ouvre pas droit à l’abattement de 30 %. Pourtant l’article 885-S du CGI n’est pas aussi clair sur le sujet. Cet article dispose « qu’un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire ». L’administration fiscale se base sur la notion de propriété pour justifier le fait que la SCI est le véritable propriétaire de l’immeuble, tandis que la personne physique n’est propriétaire que des parts de la SCI. La propriété du bien serait donc indirecte, ce qui justifie l’impossibilité de bénéficier de l’abattement de 30 %. C’est pourquoi l’Administration renforce sa position dans un BOI: « en revanche, sont exclus de ce dispositif les titres de sociétés civiles de gestion ou d’investissement immobilier, alors même que l’immeuble détenu par le redevable constituerait sa résidence principale ».
Pour autant, l’Administration accorde une décote à la valeur de l’actif de la SCI pour non-liquidité ou pour le moins pour la difficulté à liquider le bien, décote qui peut aller jusqu’à 30 %.
Les SCI sont tenues de réaliser la formalité de dépôt des comptes au greffe du tribunal de commerce.
2-La SARL ou la SAS comme structure d’accueil d’un bien immobilier
*La SARL
La SARL (société à responsabilité limitée) est la forme de société la plus répandue en France.
Elle a pour principale caractéristique de limiter la responsabilité des associés. Elle peut s’adapter à de nombreuses situations, d’où son surnom de société « passe-partout ».
La SARL doit être constituée de 2 associés au minimum et de 100 au maximum.
Il peut s’agir de personnes physiques ou morales.
Engagement financier
Le montant du capital social est librement fixé par les associés en fonction de la taille, de l’activité, et des besoins en capitaux de la société.
Si le montant du capital social n’est pas cohérent avec les exigences économiques du projet, la responsabilité personnelle du gérant et/ou des associés fondateurs peut être engagée.
Les apports peuvent être réalisés en numéraire (espèces ou chèque) ou en nature.
Les apports en numéraire doivent être libérés (c’est-à-dire versés) d’au moins un cinquième de leur montant au moment de la constitution de la société. Le solde doit impérativement être libéré dans les 5 ans. A noter : les associés sont responsables des dettes de la société à hauteur du capital souscrit, même si le capital social n’est libéré que pour partie lors de la constitution.
Les apports en industrie sont autorisés. Ils n’entrent toutefois pas dans la constitution du capital social, mais ils permettent à l’associé de participer au vote en assemblée générale, et lui ouvrent droit au partage des bénéfices. Dans ce cas, la part qui lui revient, est au moins égale à celle de l’associé qui a fait l’apport le plus faible en numéraire ou en nature, sauf clause contraire des statuts.
Le capital peut être variable. Il doit alors être compris en permanence entre un minimum et un maximum fixé par les statuts. Cette option a pour principal avantage l’absence de réduction du capital (pas d’annonce légale, pas de modification des statuts ni du Kbis..).
Les associés sont responsables dans la limite de leurs apports. Les gérants sont responsables de leurs fautes de gestion. Responsables pénalement et civilement.
La société est dirigée par un ou plusieurs gérants, personnes physiques obligatoirement, nommés parmi les associés ou en dehors d’eux. En l’absence de limitations statutaires, les gérants ont tous pouvoirs pour agir au nom et pour le compte de la société. Leur nomination et leurs pouvoirs sont fixés, soit dans les statuts, soit dans un acte séparé.
Les associés se réunissent au minimum une fois par an en assemblée générale ordinaire (AGO).
L’approbation annuelle des comptes, ainsi que les décisions ordinaires se prennent en assemblée générale à la majorité simple (50 % + 1 voix). La minorité de blocage est donc de 50 %.
Les associés peuvent participer à des assemblées générales en utilisant des moyens de visioconférence ou de télécommunication selon des modalités prévues dans les statuts. Cette faculté n’est toutefois pas possible en cas de délibération portant sur l’inventaire, les comptes annuels ou le rapport de gestion.
Les décisions entraînant une modification des statuts se prennent en assemblée générale extraordinaire (AGE).
Pour que l’assemblée puisse valablement se tenir, les associés présents ou représentés doivent posséder au moins le 1/4 des parts sociales lors de la 1ère convocation de l’AGE (quorum). A défaut, la seconde AGE doit se tenir dans un délai maximum de 2 mois et les associés présents ou représentés doivent posséder au moins le 1/5 des parts sociales. Les décisions en AGE se prennent à la majorité des 2/3 des voix. La minorité de blocage est donc de 33 % + 1 voix.
Par exception, les décisions d’agrément de cessions de parts sociales (voir paragraphe « transmission ») se prennent à la majorité des associés représentant au moins la moitié des parts sociales, sauf si les statuts prévoient une majorité plus forte.
Régime fiscal de la SARL : la SARL est soumise de droit à l’impôt sur les sociétés. La rémunération éventuellement versée au(x) dirigeant(s) est déductible du résultat.
Il est possible d’opter pour l’impôt sur le revenu.
- Régime de la SARL de famille : possibilité pour les SARL formées uniquement entre personnes parentes en ligne directe, frères et sœurs, conjoints ou partenaires pacsés, d’opter pour une imposition à l’IR (les SARL exerçant une activité libérale sont exclues de ce régime).
- Option pour l’IR des SARL, SA et SAS de moins de 5 ans. Sont concernées les sociétés non cotées qui emploient moins de 50 salariés et réalisent un chiffre d’affaires annuel ou un total de bilan inférieur à 10 millions d’euros et dont les droits de vote sont détenus à hauteur de 50 % au moins par des personnes physiques et à hauteur de 34 % au moins par le (ou les) dirigeant (s) de l’entreprise et les membres de son (leur) foyer fiscal. Cette option nécessite l’accord de tous les associés. Elle est valable pour 5 exercices, sauf dénonciation.
*La SAS
La société par actions simplifiée (SAS) ou la SAS unipersonnelle (SASU) obéit à des règles de fonctionnement et d’organisation très souples, définies essentiellement par les statuts. Les avantages de la SAS
Une grande liberté d’organisation (définie par les statuts) en comparaison avec la SA ou La SARL Cette société est constituée par une ou plusieurs personnes n’engageant leur responsabilité qu’à concurrence de leurs apports.
La SAS est seulement régie par les articles L227-1 à L227-20 et L.244-1 à L.244-4 du Code de Commerce. Elle est donc relativement peu encadrée par la loi : ses règles de fonctionnement sont principalement définies par les statuts de la société.
La société par actions simplifiée est soumise à des règles de fonctionnement très souples, qui relèvent pour la plupart de la simple volonté commune des associés fixée au sein des statuts : modalités des décisions collectives, nomination des dirigeants, etc.
Contrairement à la SA, la SAS échappe aux contraintes légales en matière de nombre d’administrateurs, durée des mandats, etc. Elle peut même être créée avec un seul actionnaire. Il s’agit alors d’une SAS unipersonnelle.
Les fondateurs sont en outre libres d’insérer des clauses statutaires visant à assurer la stabilité de l’actionnariat de la société ; clause d’inaliénabilité des actions, clause d’agrément….
Cette grande souplesse d’organisation et de fonctionnement constitue le principal avantage de la SAS. Toutefois, les statuts doivent être rédigés avec une grande précaution. Aucun capital minimal n’est exigé.
Pour devenir actionnaire de SAS, il n’est pas nécessaire d’avoir la capacité commerciale.
La SAS doit compter au moins deux actionnaires. Leur responsabilité est limitée au montant de leurs apports.
La SAS peut aussi ne compter qu’un seul associé. Il s’agit alors d’une société par action simplifiée unipersonnelle (SASU).
La SAS est obligatoirement représentée et dirigée par un président, personne morale ou personne physique. Il s’agit de la seule véritable contrainte imposée par la loi en matière de dirigeants, et ce afin que la société soit représentée vis-à-vis des tiers.
Les associés peuvent librement fixer l’étendue du pouvoir du dirigeant, en prévoyant par exemple que certaines décisions prises par lui sont conditionnées à l’accord préalable des associés. Les statuts sont également libres de prévoir la mise en place, aux côtés du président, d’un organe collégial de deux ou plusieurs personnes chargées de prendre les décisions.
Le dirigeant de SAS relève du régime des assimilé salariés. Il est donc assujetti au régime général de la sécurité sociale,
En matière d’imposition des actionnaires d’une SAS, une distinction doit être faite selon que la société est soumise à l’IS) ou à l’IR (option possible pour 5 exercices en début d’activité et sous certaines conditions). Impôt sur les sociétés (IS)
Les dividendes perçus par un actionnaire sont imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Impôt sur le revenu (IR)
Les actionnaires sont imposés dans la catégories des (BIC) proportionnellement à la participation détenue dans la société
Toute SAS doit obligatoirement avoir un président, qui assurera la gestion quotidienne de la société. C’est le seul organe de direction que la loi impose obligatoirement dans une SAS et pour le reste, les associés ont la liberté d’organiser la gestion de la SAS comme ils le souhaitent.
Par défaut, le président de SAS détient le pouvoir de direction en interne et vis-à-vis des tiers.
En effet, à l’égard des tiers, c’est le président de SAS qui est le représentant de la société et il détient ainsi un pouvoir absolu de représentation. Néanmoins, en matière de gestion de la SAS, les associés sont libres de fixer ses pouvoirs et peuvent ainsi aller jusqu’à ne lui accorder aucun pouvoir de direction.
A l’inverse, les associés pourront accorder certains de leur pouvoir au président, notamment le pouvoir de procéder à certaines modifications statutaires tel que le changement de dénomination sociale, le transfert de siège…
La majorité des petites SAS ne fonctionnent qu’avec un président, mais il est au contraire fréquent de retrouver d’autres organes de gestion dans les SAS plus importantes.